Aus der täglichen Praxis möchte ich heute das Thema Mietminderung aufgreifen, um mit einigem Unwissen aufzuräumen, über das manche Mieter und Vermieter verfügen.

Das Wichtigste im Zusammenhang mit einem Mangel an der Mietsache ist, dass mit dem objektiven Eintreten der Störung bereits die Möglichkeit besteht, die Miete angemessen und im Verhältnis zum Mangel zu kürzen.

Aber fangen wir ganz vorne an:

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist verankert, wann ein sogenannter Wohnungsmangel vorliegt. Dies ist der Fall, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung bzw. der gemieteten Sache von dem Zustand abweicht, der im Mietvertrag beschrieben und vereinbart ist.

Eine Mietminderung ist aber nur zulässig, wenn eine deutliche Beeinträchtigung der Nutzung vorliegt und der Mieter den Mangel nicht selbst verschuldet hat. Ist hingegen eine Glühlampe im Hausflur defekt, liegt lediglich eine unerhebliche Beeinträchtigung vor.

Zeigt sich ein Mangel, hat der Mieter daraufhin umgehend den Vermieter zu informieren (am besten in nachweisbarer und schriftlicher Form) und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung zu geben. Solange der Mangel nicht beseitigt ist, besteht Anspruch auf Kürzung der Miete.

Der Umfang der Mietminderung hängt davon ab, wie gravierend der Mangel ist.

Mieter sollten sich vorab unbedingt fachanwaltlich beraten lassen, denn werden dabei Fehler gemacht und z. B. zu viel Miete einbehalten, riskiert man schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung.

Angenommen, die Heizung in einer Mietwohnung streikt. Darf der Mieter dann einfach die Miete kürzen? Die Antwort lautet – für viele Mieter sicherlich überraschend – nicht einfach „ja“, „sondern es kommt darauf an“.

Gibt sie im Sommer ihren Geist auf, wäre eine Mietminderung nicht rechtens. Fällt sie im Januar bei Minusgraden aus, können die Mieter sehr wohl die Miete kürzen. Wenn die Wohnung dadurch unbewohnbar wird, kann die Miete um 100 % inkl. der Nebenkosten gekürzt werden.

Manchmal passiert es, dass Vermieter Mieter loswerden wollen. Man erfindet Sachverhalte, die geradezu an Raubritter-Zeiten erinnern. Hier ein Beispiel:

Ein Vermieter möchte seinem Mieter per „Weisung“ den Kfz-Stellplatz oder den Gartenanteil vor dem Haus wegnehmen, aus welchen an den Haaren herbeigezogen Gründen auch immer. Das geht aus juristischer Sicht überhaupt nicht, denn der angemietete Stellplatz oder Gartenanteil ist Bestandteil der Mietsache und kann nicht so ohne weiteres weggenommen werden. Sollte sich der Mieter darauf einlassen, dann könnte der Mieter die Miete um die Kosten des Stellplatzes/ Gartenanteils kürzen.

Ich könnte noch viele Beispiele nennen, wo sich Vermieter und Mieter zanken können und sich gegenseitig das Leben schwer machen. Und sogar Bagatellfälle landen vor Gericht. Die Richter sind vorab gehalten, einen Sühnetermin zu vereinbaren, um die Parteien wieder auf einen Nenner zu bringen.

Das könnte man sich alles sparen, wenn man vernünftig miteinander kommuniziert. Man sollte sich vergegenwärtigen, dass Mieter und Vermieter gleichwertig sind, in einem Boot sitzen. Der Mieter zahlt Miete, der Vermieter stellt die Wohnung zur Nutzung zur Verfügung. Solange dieser Zustand ausgewogen ist, funktioniert das „Spiel“. Wenn einer dagegen meint, er sei in einer besseren Position, dann ist Streit vorprogrammiert und man zankt sich manchmal um des Kaisers Bart. Hierzu die Bemerkung einer BGH-Richterin: Nachdem wir seit über 100 Jahren keinen Kaiser mehr haben, könnte man sich auch den Streit um seinen Bart sparen und dagegen „die Kirche im Dorf lassen“. Im übertragenen Sinne bedeutet dies für den Vermieter nach Art. 14 unseres Grundgesetzes: „Eigentum verpflichtet“, was bedeutet: vernünftig und normal bleiben und die Ausgewogenheit der Interessenssphären beider Parteien wahren. Denn die absolute Wahrheit gibt es für uns Menschen nicht, zumindest nicht im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Deshalb ist ein ausgewogener Kompromiss billiger wie ein Gang zu Gericht, denn ums Prinzip geht es schon lange nicht mehr.