Seit 1982 beschäftige ich mich intensiv mit dem Mietrecht und der Rechtsprechung der deutschen Gerichte in Sachen Vermietung. Das ist nicht nur Beruf und Hobby, sondern auch eine besondere Berufung, die ich durch meine Tätigkeit erfahren habe.

Der Vermieter, der nur eine oder wenige Immobilien vermietet, wird bei Bedarf einer Neuvermietung irgendwo einen 08/15-Formularmietvertrag erwerben und ihn, ohne sich im Mietrecht auszukennen, ausfüllen. Dann lässt er ihn vom Mieter unterschreiben. Das Kleingedruckte interessiert fast niemanden, Hauptsache die Miete stimmt, denn alles andere regelt ja der Mietvertrag. Aber so einfach habe ich es mir nicht gemacht.

Bereits vor über 40 Jahren habe ich meinen Wohnungs- und Hausmietvertrag aus unzähligen Mietverträgen mit der Vielzahl von Vertragsklauseln zusammengetragen und das Beste daraus destilliert, um einen für mich und die Vermieter optimalen Vertrag zu entwickeln.

In über 95 % aller Mietverhältnissen klappt die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter, denn vernünftige Menschen sprechen miteinander, wenn es um ein Problem vor, während und nach der Beendigung eines Mietverhältnisses geht. Der Rest bereitet Probleme. Wie sagte eine Vermieterin einmal zu mir: Ein Mieter hat drei Gesichter: eines, wenn er einzieht, eines, wenn er die Wohnung bewohnt und eines, wenn er auszieht. Da hat sie nicht ganz unrecht. Bei den Tausenden von Vermietungen, die ich mittlerweile bewerkstelligen durfte, habe ich vieles erlebt und jeden Tag gibt es eine neue Erfahrung, über die ich nachdenke und dann, wenn es geboten ist, eine neue Mietvertragsklausel entwickle. Seit ca. zehn Jahren unterstützt mich dabei einer der renommiertesten Mietvertragsexperten, ein Rechtsprofessor, dessen Name ich nicht erwähnen möchte, der aber jedem Fachjuristen im Mietrecht bekannt ist.

Wie funktioniert das Entwickeln einer Vertragsklausel? Aufgrund eines Vorfalles, der nicht im Mietvertrag geregelt ist, entwickle ich eine Vertragsklausel. Den Entwurf sende ich meinem Co-Autor und er formuliert die Klausel dann juristisch so einwandfrei, dass sie von keiner Seite her zu beanstanden ist.

Ich will hierzu ein Beispiel nennen:

Die Absperrhähne unter dem Spülbecken in der Küche oder im Bad.

Dem Mieter wird in der Regel die Wohnung übergeben ohne Hinweis darauf, dass der Absperrhahn nicht ganz aufgedreht werden darf, sonst verschließt er sich im Zeitablauf selbst und geht dann nicht mehr auf, wenn man ihn braucht. Das kann der Fall sein, wenn der Wasserhahn zum Tropfen beginnt und Sie den Hahn erneuern müssen. Haben Sie als Vermieter den Mieter im Mietvertrag entsprechend aufgeklärt, hat er die Betriebsbereitschaft während und zum Ende des Mietverhältnisses zu gewährleisten. Wenn Sie aber keine entsprechende Klausel im Mietvertrag stehen haben, ist für die Erneuerung des Absperrhahns der Vermieter, also Sie, zuständig.

Gleiches gilt z. B. auch für den in der Küche befindlichen Geschirrspüler. Wenn er über einen längeren Zeitraum nicht benutzt wird, dann können Sie die Maschine höchstwahrscheinlich entsorgen, denn sie wird nicht mehr funktionieren. In einem Mietvertrag können Sie den Mieter nicht verpflichten, die mitvermieteten Geräte zu benutzen, denn eine Verpflichtung kann formulartechnisch nicht vereinbart werden, wohl aber die Herstellung der Betriebsbereitschaft während und zum Ende des Mietverhältnisses.

Deshalb habe ich eine Vertragsklausel entwickelt, die diesen speziellen Fall behandelt und künftig Streit bei Ende des Mietverhältnisses vermeidet.

Sollten Sie ähnliche Erlebnisse in der Vermietung gehabt haben, können Sie mich jederzeit ansprechen, vielleicht können wir daraus eine Klausel für Ihren nächsten Mietvertrag entwickeln und somit Konflikte vermeiden.