Irgendwann ist es soweit. Man sitzt innerhalb der Familie zusammen und berät darüber, wie es mit den Eltern oder Großeltern weitergehen wird, wenn sie Ihren Haushalt einmal nicht mehr allein führen können. Sofern die Kinder oder Enkel das Haus oder die Wohnung nicht übernehmen, denkt man an eine pflegeleichte Eigentumswohnung oder an ein Betreutes Wohnen, wo man einziehen kann, wenn es soweit ist.

Dabei kommt u.a. die Frage auf: Was ist meine Immobilie wert?

Um dieser Frage nachzugehen, werden Sie unweigerlich mit Begriffen zu tun haben, von denen Sie irgendwann schon mal etwas gehört haben: der Brandversicherungswert, der Beleihungswert, der Neubauwert, der Marktwert, der Mietwert, der Sachwert und zum Schluss noch der Verkaufswert, der Schätzwert bzw. der Verkehrswert.

Um in diesem Wirrwarr der Begriffe ein bisschen Ordnung reinzubringen, möchte ich das Ganze vereinfachen: Der Verkaufswert ist der Preis, den ein Außenstehender Dritter bereit ist für Ihre Immobilie zu bezahlen. D.h., wo Angebot und Nachfrage sich treffen, kann ein Verkauf stattfinden. Aber, woher bekomme ich diesen Wert für meine Immobilie. Sie können im Internet vergleichen und vergleichen und Sie werden nicht schlauer als vorher, denn jede Immobilie gibt es nur einmal und deshalb ist keine Immobilie mit der anderen exakt vergleichbar. Dafür sind wir Spezialisten geschult und praxiserfahren, um den Wert annäherungsweise zu ermitteln. Denn Sie brauchen nur einen Käufer (und nicht mehrere), der bereit ist einen adäquaten Preis zu bezahlen.

Hier hilft es, eine Anleihe im Bewertungsgesetz zu nehmen. Dort gibt es drei Verfahren, um eine Immobilie einzuschätzen: 1. über den Mietertragswert (= Ertragswertverfahren), 2. über den Substanzwert (= Sachwertverfahren) und über den Vergleichswert (= Vergleichswertverfahren).

Unterhalten wir uns über 1 und 2, denn den Vergleichswert halte ich nur für dann gegeben, wenn fast alle Kriterien übereinstimmen, z.B. bei ähnlichen Eigentumswohnungen oder bei Doppelhaushälften, die außer bei der Ausrichtung identisch sind.

Beim Ertragswertverfahren wird vereinfacht ausgedrückt der Wert des Grundstücks und der Immobilie mit der durchschnittlichen Lebenszeit eines Gebäudes ermittelt. Und wie schon das Wort Ertragswert besagt, wird die ortsübliche Miete bezogen auf die Restlebensdauer eines Gebäudes berechnet. Und mit mehreren hypothetischen Annahmen, die der Gesetzgeber vorschreibt, kann dann der Wert ermittelt werden.

Das Sachwertverfahren bewertet das Grundstück und die Bausubstanz, auch wieder bezogen auf die Restlebensdauer der Immobilie, wobei die Lebensdauer einer Wohnimmobilie vom Gesetzgeber mit 60 Jahren vorgegeben wird.

Gloßner Immobilien rät: kein Verkauf ohne gutachterliche Stellungnahme eines Spezialisten, es lohnt sich in jedem Fall, auch wenn es nur darum geht, Argumente zu finden, um Ihren Verkaufspreis zu verteidigen.

Foto: AdobeStock