Unser Bundesgerichtshof und die nachgeordneten Gerichte, die in Deutschland Recht sprechen, sind für manchen Nutzer wahrlich ein Thema, mit dem man sich ständig beschäftigen könnte. Gerade zu jeden Monat geben uns die Gerichte neue Hinweise, wie die Gesetze auszulegen sind und so etwas nennt man Rechtsprechung, an die sich Vermieter und Mieter zu halten haben. Nachdem es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten kommt, was recht und billig ist, möchte ich hier ein paar wichtige Beispiele aufführen, ohne Anspruch auf Vollständigkeit.

Der Mieter zieht aus und sie möchten, dass er die Wände weiß streicht.

1) Die Farbe weiß. Wenn Sie als Vermieter im Mietvertrag vermerken, dass sie ihren Mieter verpflichten, bei Auszug die Schönheitsreparaturen mit der Farbe weiß durchzuführen, dann hat der Gesetzgeber etwas dagegen, denn diese Klausel gibt dem Mieter keinen Spielraum in der Farbgestaltung und ist daher ungültig (siehe BGH v. 14.12.10-WuM 2010, 212).

2) Grell gestrichene Wände bei Auszug. Dazu gibt es den § 242 Abs. 2 unseres BGB und der weist uns im übertragenen Sinn hin auf das Gebot der Rücksichtnahme und dies bedeutet beim Auszug des Mieters:

Grelle Farben sind in helle Farben umzustreichen, und zwar ganz egal, ob die Schönheitsreparaturen wirksam oder unwirksam vereinbart worden sind.

3) Abnutzungsspuren der Mietsache, die auf übermäßigem, fehlerhaftem oder sonst vertragswidrigem Gebrauch beruhen, haftet der Mieter nicht, weil er die Schönheitsreparaturen übernommen hat, sondern weil er seine Obhutspflicht oder andere vertragliche Pflichten verletzt hat und deshalb nach § 280 BGB schadensersatzpflichtig ist. Hinzu kommt neuerdings eine Renovierungspflicht, die im Zusammenhang mit der Rückgabe der Mietsache aus dem Gebot der Rücksichtnahme (§241 Abs. 2 BGB) abgeleitet wird.

4) Rauchen in der Wohnung. Muss der Mieter Nikotinverfärbungen und -ablagerungen beseitigen? Ausgangspunkt ist, dass selbst der exzessive Nikotinkonsum zum vertragsgemäßen Gebrauch gerechnet wird und damit verbundene Abnutzung nach § 538 BGB zum Risikobereich des Vermieters zählt.

Sind dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen wirksam übertragen worden, so bezieht sich seine Pflicht auch auf die fachgerechte Beseitigung von Nikotinablagerungen und -verfärbungen an Wänden, Holzteilen und Installationsteilen; denn es handelt sich hierbei um die Behebung von Spuren vertragsgemäßen Gebrauchs. Fehlt es dagegen an einer wirksamen Übertragung, so braucht der Mieter nicht zu renovieren; das normale Abnutzungsrisiko bleibt beim Vermieter. Der Mieter ist allerdings verpflichtet, die Mehrkosten zu tragen, die über die erforderlichen Renovierungskosten hinausgehen; denn insoweit handelt es sich um „Beschädigungen“. In Betracht kommen Kosten für a) das Isolieren der Wände, b) eventuell neu verputzen, c) neu tapezieren, d) mehrfach überstreichen.

All diese Finessen sollte der Vermieter und Mieter wissen, wenn er vor der Anbahnung eines neuen Mietverhältnisses steht. Oder lieber doch zum Spezialisten gehen, der einen stets upgedateten Mietvertrag parat hält. Kommen Sie zu Gloßner Immobilien in Neumarkt, da ist Ihre Immobilie gut aufgehoben.